Bonos de vivienda: los ausentes en los polos turísticos de Guanacaste
Este texto fue publicado originalmente en Nosara, un boletín mensual en el que profundizamos en historias y noticias de ese distrito. Fue editado para adaptar el tema a Guanacaste. Si no querés perderte de ninguna entrega, suscribite dando click aquí.
Por: José P. Román Barzuna
¿Sabías que en Nosara, entre el 2019 y el 2022, se construyeron casi ocho veces más metros cuadrados (m2) destinados a piscinas que a casas de bien social? ¿O que, al igual que Tamarindo, en los últimos seis años por cada 100 m2 de construcción destinados a viviendas, menos del 1% fueron gracias a bonos del Estado?
El boom inmobiliario en los polos turísticos de Guanacaste excluye a las personas que necesitan una casa, pero no cuentan con los recursos económicos para construirla, según un análisis de La Voz de Guanacaste con datos del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos de Costa Rica (CFIA) y el Banco Hipotecario de la Vivienda (Banhvi).
Las viviendas de interés social son casas financiadas por medio de bonos estatales provenientes del Banhvi a familias con un ingreso menor a ¢1.863.336 o menor a ¢465.834 para bonos de extrema necesidad. El bono lo pueden solicitar para remodelar su casa, construir una vivienda en un lote que ya tienen, o para proceder tanto con la compra de un terreno como de la edificación de la residencia. El bono también está disponible para empresas autorizadas que lo pidan para desarrollar urbanizaciones destinadas a este tipo de construcciones.
¿A qué se debe que en Santa Cecilia, un distrito de La Cruz limítrofe con Nicaragua, el 93,3% de toda la construcción habitacional sea de interés social mientras que en la costa de Cuajiniquil, en Santa Cruz, el número es solo del 1%?
La especulación inmobiliaria, el crecimiento urbano sin planes reguladores y el desarrollo enfocado únicamente en el turismo, está causando una brecha social en la costa de Guanacaste. Esa fue la conclusión del medio después de conversar con el Gerente General del Banhvi, Dagoberto Hidalgo, el asesor en vivienda, hábitat y territorio del Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos (Mivah), Manuel Morales y otras cuatro fuentes profesionales arquitectas y economistas.
Que haya un crecimiento equitativo entre casas de índole social y casas de índole privada es un buen síntoma de que hay una disminución de la desigualdad, según Hidalgo.
Un ejemplo contrario al equilibrio que menciona Hidalgo está presente en el distrito Sámara, de Nicoya. En esa comunidad, el promedio anual de metros privados construidos entre el 2018 y el 2023 es de 12.590. En los últimos tres años, la cifra de construcción ha estado por encima del promedio. Los metros cuadrados de residencias sociales, en cambio, tienen una tendencia a la baja y representan únicamente el 3% de las construcciones habitacionales realizadas en la comunidad.
“La vivienda digna también ayuda a reducir brechas, a crear oportunidades de ascenso social en las personas (…) Cada vez que una familia recibe una vivienda digna, automáticamente tiene más acceso a los servicios públicos básicos, tiene más acceso a la educación, tiene más seguridad y tiene en general más calidad de vida”, expresa el gerente del Banhvi.
Las brechas sociales quedan desnudas en el distrito de Nosara: ahí el bajo porcentaje de inversión social habitacional del distrito se da en una comunidad en donde el 15,5% de las casas están hacinadas y donde una de las preocupaciones de la población es la construcción de casas accesibles para que las personas puedan vivir cerca de sus trabajos, según revelaron los datos del Estado de Nosara, un estudio elaborado por la Asociación Cívica de Nosara en el 2023.
Vivienda pública ¿regulada por el sector privado?
Los seis distritos de la provincia que encabezan la lista con menos porcentaje de m2 de construcción de vivienda social en comparación a inversión de casas privadas son polos turísticos y playas turistificadas. Así lo revelan los números del CFIA.
Tamarindo y Nosara encabezan la lista con un 0,8% de relación. A esos distritos se suman Cuajiniquil y Cabo Velas de Santa Cruz, Nacascolo de Liberia, y Sámara de Nicoya.
El porcentaje de inversión social roza cero en estos lugares porque el precio de la tierra es alto y porque se ha priorizado el desarrollo habitacional destinado al turismo sobre la necesidad de vivienda accesible, según admite Hidalgo del Banhvi.
“Si hacemos un sondeo en la zona respecto al precio del terreno, nos vamos a dar cuenta que en muchas ocasiones tiene un precio alto y eso evidentemente limita la capacidad de tener acceso a una solución de vivienda de interés social”.
La apreciación del gerente del banco también la comparten el coordinador del último Balance y del Sector Vivienda 2023, Franklin Solano, y los docentes de la Escuela de Arquitectura de la Universidad de Costa Rica (UCR), Dania Chavarría y Pablo Acuña.
“El suelo adquiere características de acuerdo a la demanda”, dice Solano. “La vivienda es una mercancía y su precio no está regido por la necesidad de la vivienda, sino por el precio de mercado”.
Y aunque las reglas del mercado aplican a todo el país, en lugares turísticos la especulación inmobiliaria es un obstáculo para el otorgamiento de estos bonos. Según Solano, en la provincia la construcción de casas está más orientada a alquileres de corta estancia o a segundas residencias, y no para satisfacer las necesidades habitacionales de la población.
“Es muy difícil que en el centro de Tamarindo, o cerca de Tamarindo, puedan desarrollarse proyectos de vivienda de interés social cuando los bonos normales son de ¢9 millones en el mejor de los casos y, para pobreza extrema pueden llegar hasta ¢35 millones, dependiendo. Pero esos son extraordinarios”, explica.
Para Acuña, la vivienda “se ha convertido en un instrumento, no para lograr el derecho de acceso, sino para sacar plusvalías de formas muy agresivas y muy rápidas, sin importar la presencia de comunidades”.
Por otro lado, los seis distritos de Guanacaste en donde el porcentaje de m2 de vivienda de inversión social supera al de construcción privada están, en su mayoría, alejados de los lugares en los que el suelo está destinado principalmente al turismo.
Para Dania Chavarría, en estos distritos pasa lo contrario que en comunidades turísticas: el valor de la tierra es accesible y facilita la construcción social. Sin embargo, señala como un problema que los proyectos se concentran en zonas con carencias en infraestructura, fuentes de empleo y servicios públicos.
“Muchos de los proyectos de vivienda de interés social se están llevando a las zonas rurales y menos dotadas de infraestructura y servicios. En realidad eso ha pasado precisamente porque buscan suelos muy baratos, pero después el costo de la infraestructura y de los servicios (necesarios para una vivienda digna) se lo cargan finalmente al sistema (al Estado)”, dice Chavarría.
El gerente del Banhvi piensa que la diferencia de estos lugares con respecto a los sitios costeros, es que posiblemente ahí la tierra siga estando en manos de las familias de la zona. Esto hace que la segregación de lotes, y la obtención del bono, no dependa de la compra de un terreno.
El informe del Estado de Nosara apunta que en ese distrito es posible que las y los habitantes de la comunidad, contrario a los distritos con mayor porcentaje de inversión social en vivienda, han ido vendiendo sus tierras. Lo anterior imposibilita a estas familias a acceder más fácilmente a un bono.
“Una hipótesis podría ser que la población local con terrenos y menos recursos financieros ha estado vendiendo sus propiedades a grandes promotores o a familias adineradas. Esto coincide con el aumento de mansiones y proyectos urbanísticos en la zona”, señala el documento.
A la dificultad de construir viviendas en zonas turísticas, se suma que Costa Rica ha sufrido una disminución en el presupuesto destinado a la construcción social desde el 2020 por recortes presupuestarios anuales al Banhvi. Según un artículo del Semanario Universidad los recortes en los últimos cuatro años suman un total de ¢114,971 millones, lo que se traduce aproximadamente en 11 mil viviendas menos.
Guanacaste no escapa del impacto de los recortes: del 2019 al 2023 la cantidad de bonos otorgados en la provincia disminuyó un 30% (pasó de 1.329 a 927). En Nosara también se evidencia anualmente una tendencia de disminución: en el 2019 se otorgaron 16 bonos y en el 2023 solo cuatro bonos, según datos del Banhvi.
¿Debe haber un crecimiento proporcional?
Para el gerente del Banhvi, y para la economista especialista en ordenamiento territorial, María Bernal, debe haber una proporción entre vivienda de interés social y de carácter privado.
Para Bernal, es necesario que las familias con menos capacidad económica también tengan acceso a los bienes y servicios que generalmente ofrecen los lugares con más desarrollo económico.
Sin una voluntad política lo que se va a generar es una segregación. Se van a ver los ricos por una parte y los pobres por otro lado. Y eso trae un montón de problemas. Por ejemplo en temas de transporte y de acceso a los bienes y servicios. (…) Eso quiere decir que va a haber lugares donde van a tener mucha más inversión y que van a estar separados de los lugares donde viven otro tipo de población que no van a tener acceso a los mismos servicios”, piensa Bernal.
Por otro lado, Hidalgo cree que hay una contradicción en los bajos porcentajes de inversión social en sitios con un alto desarrollo inmobiliario. Según él, el crecimiento privado va de la mano con la necesidad de mano de obra, y lo ideal es que esa fuerza trabajadora cuente con una casa digna cerca de sus empleos.
Tres posibles soluciones
En junio del 2022 entró en vigencia en Costa Rica la Ley de Vivienda Municipal (N° 10.199) para que las munis gestionen e inviertan en casas sociales dentro de su territorio.
La ley permite aprovechar terrenos del Estado para destinarlos a proyectos habitacionales de bien social, explica el asesor de Vivienda del Mivah, Manuel Morales. Para él, así se puede crear convivencia entre poblaciones que construyen habitaciones privadas con quienes deben acudir al interés social.
“Tiene que haber un balance, de manera que que las poblaciones locales tengan derecho lo que conocemos como el derecho a la ciudad, llamémosle derecho al suelo, el derecho a la vivienda y el derecho a poder permanecer en esas zonas de oportunidad que se están generando para que, en efecto, toda esa oferta turística, por ejemplo, pueda ser capturada y aprovechada también por las poblaciones locales”, piensa Morales.
Que el Estado dé bonos para alquilar vivienda y que los mismos desarrolladores inmobiliarios privados financien vivienda social, son otras dos ideas para enfrentar la escasez de estas habitaciones que me comentan la directora del Posgrado de Arquitectura, Dania Chavarría, y la economista María Bernal.
“La vivienda de alquiler se convierte en otra cosa en la que hay que pensar, ya no solo la vivienda propia. Tenemos que tener una oferta variada para un público variado. El subsidio al alquiler es una oportunidad interesante (…) y el Estado no tendría que invertir en desarrollar una vivienda para entregarla completa”, dice Chavarría.
Bernal precisamente trabajó en el Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio de Colombia, en donde hay una ley que obliga a los mismos desarrolladores de ciudades urbanizadas como Medellín a destinar un 20% de sus inversiones en casa social. El dinero puede invertirse por el mismo desarrollador o enviado a un fondo municipal destinado únicamente a la construcción social.
Bernal cuenta que al inicio los desarrolladores se opusieron a la iniciativa, sin embargo, terminaron adaptándola y está vigente desde 2013.
Si dejamos el mercado inmobiliario por su cuenta, no va a suplir la necesidad de vivienda que tienen las poblaciones de menores recursos. Por sí mismo el mercado no se regula. No va a haber constructores interesados en vivienda, en hacer vivienda de interés social y prioritario que necesita la población”, dice Bernal para explicar el espíritu de la norma colombiana.
Para ambas es urgente crear una normativa que asegure la inversión de residencia social ordenada y de acorde a las necesidades de las comunidades.
“Si no hay vivienda de interés social y prioritario, pueden pasar dos cosas: o toda la gente local se va a desplazar a otras zonas del país donde sí puede acceder a vivienda y entonces no va a haber gente que trabaje allí o en el peor de los casos van a vivir en unas condiciones que no van a ser las adecuadas porque van a establecerse en asentamientos informales o precarios”, comenta.
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