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En el Registro Nacional de Costa Rica se centraliza toda la información sobre los bienes inmuebles necesaria para adquirir una propiedad de forma segura. Sin embargo, hay muchos otros aspectos que deben tomarse en cuenta para evitar ser víctima de un fraude al comprar una propiedad.
Estos son algunos consejos:
- Revise los atestados de su abogado. La primera precaución que debe tomar es que el abogado que escoja sea también notario público activo, pues no todos los abogados están autorizados para ejercer como notarios. También es conveniente que contrate a un topógrafo.
- Asegúrese de que haga un estudio registral. Tanto el abogado como el topógrafo deberán realizar un estudio registral básico que incluye al menos nueve aspectos que requieren de una labor de indagación profunda. Recuerde que, si el terreno se encuentra dentro de Zona Marítimo Terrestre, la normativa cambia por completo.
Estos son los elementos básicos que su abogado deberá revisar:
- El dueño. La constatación de quién es el propietario del inmueble es uno de los aspectos esenciales para determinar si quien está vendiendo es quien tiene el derecho a vender y así evitar problemas con herederos, bienes gananciales, consentimientos, etc.
- La matrícula. Una vez que haya encontrado la propiedad que le interese, debe pedirle al vendedor la información básica sobre la propiedad. Esta incluye el número de propiedad (conocida como matrícula o folio real) y el número de plano. Este es el primer dato con el que deben contar usted y su notario.
- La naturaleza del inmueble. Es el fin que tiene la propiedad. Puede ser para construir un comercio, para casa de habitación o para agricultura, por ejemplo. Es una descripción que aparece en el registro, pero que no le genera ningún derecho al propietario, por lo que para asegurarse de si puede utilizar la propiedad para sus intereses, deberá pedir el certificado de uso del suelo a la municipalidad.
- La situación y el área del inmueble. Este rubro es el que le brinda al comprador la información general sobre la ubicación y la medida de la propiedad. Ambos datos deben ser corroborados por un topógrafo, pues pueden encontrarse propiedades inscritas en un distrito o cantón diferente de su ubicación. También son frecuentes las incongruencias entre la medida registral y la medida real o topográfica del terreno. Al topógrafo le corresponde verificar que la medida real sea la misma que aparece en el plano catastrado que se encuentra inscrito. Si el inmueble no tuviese plano inscrito, el topógrafo deberá elaborarlo e inscribirlo en el Catastro Nacional y en el Registro de la Propiedad. Este trámite es típicamente obligación del propietario actual.
- Las anotaciones y gravámenes. Se trata de documentos pendientes de inscripción o de servidumbres, hipotecas, condiciones, restricciones y limitaciones para ejercer dominio pleno sobre la propiedad. El notario debe realizar un análisis más profundo, dado que algunas de estas anotaciones o cargas pueden incidir directamente en los planes de quien compra la propiedad.
- Otras limitaciones. Un notario deberá asegurarle a su cliente que el inmueble se encuentra libre de otras limitaciones o cargas que no necesariamente constan en el Registro de la Propiedad. Dependiendo del tipo y lugar en que se esté adquiriendo el bien, deberá verificarse alguna limitación ambiental que conste en el Ministerio del Ambiente y Energía (MINAE) o verificar las condiciones en las que esté registrado el inmueble en el Catastro Municipal, ya que puede ser considerado como un bien municipal o tener contemplada la construcción de una calle pública. El estudio municipal también es importante para verificar el valor fiscal del bien y si los impuestos están al día, ya que existe una relación directa entre el valor del inmueble y los impuestos a cancelar.
- Un último vistazo. Si toda la información verificada se encuentra en orden se deberá firmar una escritura pública elaborada por un notario público, quien al momento de firmar deberá solicitar un último informe registral para constatar que no ha habido ningún movimiento desde la fecha de inicio de la revisión hasta la fecha de formalización de la compraventa.
- Una vez firmada la escritura de compraventa y pagado en precio al vendedor en la forma acordada, el notario tiene la obligación de inscribir el traspaso en el Registro de la Propiedad, siempre que hayan sido cancelados sus honorarios.
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