Esta es la segunda entrega de una serie de tres reportajes que exploran medidas adoptadas para frenar los impactos del fenómeno de la gentrificación.
Leé aquí el primer reportaje:¿Qué hay detrás de la frase: “Si el extranjero compra es porque el tico le vende”?
La gentrificación en Guanacaste es una bestia de muchas cabezas. Se la distingue en los potreros en los que las vacas comen al lado de rótulos de “For Sale” con precios altísimos en dólares, a veces se ve como una comunidad hacinada, otras como un pueblo de mansiones fantasma, o como una playa con acceso condicionado.
Es una palabra que ha ido ganando más y más terreno entre la ciudadanía, que reconoce sus manifestaciones como un problema a resolver. Ya llegó a los noticieros de la televisión nacional, a la Asamblea Legislativa y, este año, Bad Bunny la puso en boca del mundo entero con su último álbum.
Está claro que esta es una situación que no solo atraviesa a Guanacaste y a Costa Rica, y por eso, muchos países ya se han visto en la obligación de aplicar medidas para frenar los efectos de la gentrificación. ¿Cuáles son algunas de esas soluciones por las que están apostando internacionalmente?
Muchos de los puntos en común que tienen diferentes países y ciudades para frenar la gentrificación tienen que ver con la regulación del mercado inmobiliario.
Control de alquileres: El aumento desmedido de precios en los alquileres en comunidades de la costa guanacasteca es una situación bastante común. En España combatieron este problema mediante el Decreto Ley 6/2024, una normativa que regula los aumentos excesivos de precio de los alquileres temporales y de habitaciones. Su origen se debe a que muchos residentes en ciudades como Madrid y Barcelona se han visto desplazados por la incapacidad de pagar los precios establecidos, que están dirigidos a sectores enriquecidos o turísticos. Las sanciones por incumplir esta ley pueden llegar a multas de hasta 90.000 euros.
Impuesto a las casas vacías: La Ley de Vivienda de España permite recargos de hasta el 150% en el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) a los propietarios de casas vacías que no las pongan en alquiler. En España se considera una casa vacía cuando permanezca desocupada de manera continuada y sin causa justificada por un plazo superior a dos años. El antropólogo y profesor de la Universidad Autónoma de Barcelona, José Mancillas, explica a La Voz que la intención de la ley es fomentar el ingreso de esas casas al mercado de alquileres.
Imagino que los que tienen las propiedades [en Guanacaste] son gente que posiblemente vivirá en Estados Unidos. En este caso que le doblen el pago del impuesto le puede significar una nimiedad. La multa o la consecuencia tiene que ser tan enorme como para que verdaderamente le importe”, afirma Mancillas.
Leer: Guanacaste, un paraíso turístico con casas vacías
Chao “Visas de Oro”: Después de la recesión económica del año 2008, Lisboa incentivó la entrada de capital extranjero mediante políticas fiscales como la creación de vistos gold (visados de oro), que brindaban residencia legal a personas fuera de la Unión Europea a cambio de inversiones inmobiliarias. Esto convirtió el 60% de las viviendas de Lisboa en pisos turísticos y expulsó cerca de un 30% de su población desde el 2013. Después de protestas contra el aumento de los alquileres en el 2023, el primer ministro anuló las visas de oro. Las que ya fueron otorgadas sólo se pueden renovar si quienes las obtuvieron por la compra de una vivienda habitan en ella, si uno de sus descendientes vive allí o si la ofrecen en el mercado de alquiler a largo plazo.
Restricción a plataformas de alquiler: El Congreso de la Ciudad de México aprobó una reforma en la Ley de Turismo para mitigar la gentrificación y la competencia desleal en las plataformas digitales como Airbnb y Booking. Con la modificación, las viviendas registradas en esas plataformas solo podrán ser alquiladas durante seis meses al año, y además prohíbe que las casas de bien social o reconstruidas con fondos públicos puedan utilizarse para este fin.
Adicionalmente, las personas físicas o jurídicas que ofrezcan este tipo de alojamientos deben estar registradas ante el gobierno de la ciudad, rendir un informe semestral de su actividad y no pueden tener más de tres inmuebles inscritos en la plataforma.
Es un paso en la dirección correcta, según Gustavo Marín, antropólogo e investigador del Centro de Investigaciones y Estudios Superiores en Antropología Social (Ciesas) ubicado en Mérida, Yucatán, pero asegura que las motivaciones de la regulación no responden a las demandas de la ciudadanía.
Esas regulaciones están respondiendo a presiones de la industria hotelera y no de las poblaciones locales”, comenta Marín.
Desarrollo de vivienda pública y social: Las políticas de vivienda pública en algunas ciudades europeas han funcionado como un escudo ante el aumento de los precios de alquileres los últimos años. Viena, la capital austriaca, tiene un 25% de viviendas de alquiler administradas directamente por el gobierno de la ciudad y si se suman las viviendas sociales subvencionadas por el Estado pero construidas por cooperativas o asociaciones privadas, el porcentaje asciende a alrededor del 60%.
En Ámsterdam, Países Bajos, el 47% de las viviendas son de alquiler social. Eso quiere decir que casi la mitad de los pisos en la ciudad están obligados a alquilarse por menos de 879,66 euros al mes.
Según la socióloga costarricense y exministra de Vivienda y Asentamientos Humanos, Wendy Molina, regulaciones de este tipo facilitan mucho más controlar los precios o congelarlos para frenar la expulsión de la población.
“Esa es una legislación que en nuestro país no tenemos. No tenemos ningún tipo de subsidio en el sistema financiero de la vivienda que esté dirigido a la vivienda de alquiler, solo a la adquisición de vivienda propia. Estamos muy atrasados con respecto a lo que se podría implementar como solución y por lo tanto muy vulnerables a todo lo que nos está sucediendo”, explica.
Primero lo primero
En Heredia, en donde alguna vez hubo un cafetal ahora hay condominios. Las calles y las aceras que conducen hacia ellos siguen siendo las mismas. Aquí en Guanacaste las fincas y potreros han dado paso a mansiones y alojamientos de alquiler.
El arquitecto y docente en la Universidad de Costa Rica (UCR) Pablo Acuña explica que en el país los certificados de uso de suelo se rigen por tres grandes calificativos: el rural dedicado a actividades agrícolas o de conservación, el urbanizable, donde se deben facilitar los servicios y suplir las necesidades de un futuro suelo urbano y el urbano, en el cual hay desarrollo constructivo.
Lo que tenemos es que cada vez se va cediendo más suelo que es rural, y brinca de suelo rural a suelo urbano, ni siquiera pasa por el proceso urbanizable”, comenta Acuña.
Las ciudades como Barcelona, Viena y Ámsterdam tienen “una ventaja histórica”, comenta Wendy Molina: una legislación y planificación urbana bastante robusta.
“Lamentablemente en las zonas costeras, como precisamente de Guanacaste y del Pacífico Sur, es donde principalmente no hay planes reguladores. Cuando no tenemos una zonificación que nos da un plan, tenemos un territorio 100% en venta, 100% vulnerable frente a la presión económica cuando viene la solicitud del permiso de construcción”, asegura la socióloga.
Apenas la mitad de los cantones en el país posee un plan regulador, la otra mitad está en proceso de consolidarlos. Por esa razón, Molina cree en la importancia de sumarse a los procesos de elaboración de estos planes y ser vigilantes de lo que se planea implementar en ellos como las zonificaciones, alturas, densidades de las construcciones y los usos de suelo.
José Mancillas coincide en que la falta de planificación urbanísticas es la raíz del problema y lo primero que el país debería empezar a regular.
“Si atajas el problema cuando sale, que es básicamente que cualquiera puede construir donde quiera, te evitas todos los problemas de control sobre propiedades acumuladas y cosas así. Lamentablemente, la falta de control es un común denominador en todos lados, pero parece que en Latinoamérica más”, explica el investigador español.
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