

Guanacaste: un paraíso turístico con casas vacías
Por: Noelia Esquivel Solano
¿Conocés a tus vecinos? ¿Están organizados en un chat en el que hablan sobre temas urgentes o sobre la entrada de un carro sospechoso al vecindario? Es probable que si vivís en un distrito altamente turístico de Guanacaste, sea muy retador relacionarte con tu vecindario al que más bien llegan diferentes turistas semana a semana: prácticamente una de cada cinco casas en la provincia están desocupadas, según los datos más recientes del Instituto Nacional de Estadística y Censos (INEC).
La provincia presenta el porcentaje más alto de viviendas desocupadas de todo el país, con 19,4%, según las Estimaciones de Población y Vivienda 2022 (7,5 puntos porcentuales por encima del promedio nacional, que es de 11,7%). Pero ese es un dato conservador. En la línea costera de Guanacaste, la cifra de casas vacías asciende hasta el 60%.
El INEC define una vivienda como “desocupada” cuando no tiene los mismos residentes por al menos seis meses del año, sino que se utiliza para residir temporalmente por vacaciones, estudio o trabajo, o porque están en venta o en alquiler.
La elevada tasa de desocupación se ve influenciada por el boom inmobiliario que hace de Guanacaste tenga el mayor crecimiento en construcción de casas, pero con una clara inclinación de gratificar al sector turístico que vacaciona y busca segundas residencias. Las soluciones de vivienda para las poblaciones locales quedan en un segundo plano.

Muchas propiedades son diseñadas como refugios vacacionales para turistas nacionales y, sobre todo, buena parte del 1.5 millones de personas que arriban anualmente por el aeropuerto de Guanacaste (según cifras del 2023 y que tienen una tendencia al aumento).
De hecho, el país vive un déficit habitacional cuantitativo de unas 150.000 casas, que quiere decir que hay más núcleos familiares que viviendas, según estimaciones del estudio Balance y Tendencias del Sector Vivienda 2023, elaborado por el Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos (CFIA), el Posgrado en Arquitectura de la Universidad de Costa Rica (UCR) y la organización Gestionando Hábitat.
Si consideramos el déficit cualitativo, es decir, la calidad del techo, las paredes y el piso de las casas ya disponibles, la cifra se eleva a más de 750.000.
Se está construyendo mucha vivienda, pero no para satisfacer las necesidades de locales. La teoría que estamos manejando es que son viviendas de alquiler de corta estancia, lo que llaman ahora Airbnb, vivienda recreativa o segunda vivienda para gente de dinero de otras zonas que llegan a vacacionar”, explica Franklin Solano, investigador en temas de urbanismo y vivienda y co-coordinador del estudio de Balance y Tendencias del sector Vivienda.
Es más, esta dinámica –cimentada en una pobre planificación del espacio urbano y por planes reguladores ausentes y desactualizados– pone en jaque la respuesta a un interés común y a la garantía de casas dignas y adecuadas para la población: crecen las viviendas, pero no la población residente, entonces los servicios (centros de salud, educación, sistemas de acueductos, electrificación, transporte público y carreteras en buen estado) responden a la lógica turística y no habitacional permanente.
“Podríamos atrevernos a decir que [el desarrollo inmobiliario] ha logrado satisfacer algunas necesidades económicas, pero los impactos que empieza a tener son los impactos sociales empiezan a ser más preocupantes que el espejismo de haber podido participar de estos ingresos”, considera el docente en la Escuela de Arquitectura de la Universidad de Costa Rica, Pablo Acuña.
Línea costera encabeza despoblación
El número de casas vacías se agrava en las comunidades costeras y turísticas: Cuajiniquil de Santa Cruz, Puerto Carrillo de Hojancha, Sámara de Nicoya y Bejuco de Nandayure están entre los cinco distritos con el mayor porcentaje de viviendas desocupadas y también dentro del top 20 nacional.
Cuajiniquil de Santa Cruz, que concentra comunidades como Marbella, San Juanillo y Ostional, en el 2011 reportaba 32,1% de viviendas en desocupación. 10 años después, la cifra se duplicó y ahora alcanza el 66,4%. Es, de hecho, el distrito con mayor desocupación de toda Costa Rica.
«Creo que ese (66,4%) es un dato devastador”, lamenta Acuña, de la UCR. “Cuando se fomenta formas de ocupar el espacio y de extraer una serie de recursos comunitarios -disfrutar de la playa, tomarse la foto, vine aquí a disfrutar, pero no permanecer- se incentiva este movimiento que le aporta poco a la generación de redes comunitarias”, añade.
Un propietario de una casa en Marbella, que prefirió no ser identificado y que alquila la casa en Airbnb, dice que ve tres tendencias en la comunidad: condominios con buena cantidad de viviendas de extranjeros que no viven en el país, cuarterías de trabajadores de proyectos inmobiliarios que después se movieron a otras comunidades y construcciones ilegales de residencias a las que después se les dificulta regularizar el acceso a los servicios públicos, como el agua y la electricidad, y entonces quedan deshabitadas.
“Hay más de sesenta casas (en el condominio donde él tiene su vivienda de alquiler temporal) y hay una buena cantidad que renta. La gente ve la oportunidad de inversión y de pagar la inversión rentando la casa, pensando en que cuando estén más viejitos tendrán la casa para descansar”, dice él, que mientras alquila su casa en Airbnb, también busca venderla.
¿Desocupadas por qué…?
Aunque los censos suelen arrojar datos detallados de las características poblacionales y de vivienda, el del 2022 solo logró una cobertura del 61% y, estadísticamente, fue imposible detallar las razones distritales de la desocupación, como sí se hizo en ediciones anteriores.

Pero de algo hay certeza: “Guanacaste ya desde el 2011 tenía porcentajes de viviendas desocupadas mucho más alto que el promedio nacional”, detalla la investigadora del INEC, Sofía Mora.
No solo en viviendas desocupadas. Desde el censo del 2011, los distritos costeros que hoy encabezan la lista ya asomaban la tendencia de viviendas diseñadas para vacacionar. Bejuco de Nandayure, por ejemplo, presentaba en ese entonces un 67,7% de las casas desocupadas destinadas a la subcategoría para vacacionar.
“En la línea costera donde yo estoy, esas viviendas pasan alquiladas. Y en esta época (temporada baja) pasan vacías. No hay gente. En las playas Bejuco, Costa de Oro y San Miguel no hay absolutamente nada, ni una pulpería. Si querés comprar algo tenés que ir a San Francisco, a ocho kilómetros, donde apenas hay algunos restaurantes y pulperías, pero no hay muchas fuentes de empleo”, describe Pilar Campos, una propietaria de un contenedor acondicionado para vacacionar en Bejuco de Nandayure.

En distritos como Sámara podría pensarse que el terremoto del 2012 dejó secuelas en las viviendas que las posiciona como desocupadas. Pero desde el 2011, el distrito sostiene un 36% de desocupación, con la mitad de esas casas destinadas a vacacionar.
A Sámara y a Bejuco, se suman Cuajiniquil de Santa Cruz, Tierras Morenas y Arenal de Tilarán como distritos en los que la mitad de las viviendas desocupadas, ya estaban destinadas al ocio, según el último censo. Esas dos comunidades de Tilarán se ubican cerca de otro centro turístico en crecimiento: el lago Arenal.
Campos, la propietaria de Bejuco, estima que en los últimos años se han construido unas 10 viviendas en la comunidad, todas con esa intención turística. Para el ingeniero Marcial Rivera, del CFIA, tiene que ver con la lógica contemporánea de la construcción y el negocio.
(Antes) los Airbnb fueron ese cuarto que sobraba en la casa, que era muy grande o era una casa vieja que se estaba aprovechando. Pero ahora hay viviendas que se hacen pensando en que solo van a ser Airbnb y nunca van a ser ocupadas por una familia de una forma permanente”, describe.
Para él, el tema de las viviendas para vacacionar “nos atropella” porque las estadísticas no tienen una posibilidad de segmentar correctamente esas construcciones. “Es un modelo de negocios y no lo estamos contabilizando de una forma adecuada”, cree.
La investigadora del INEC, Sofía Mora, admite que incluso dentro de la institución, la tendencia de construcción de casas como mera mercancía representa un desafío para la comprensión de la vivienda y la población del país.
“El INEC está haciendo toda una reflexión sobre estas nuevas formas de vivienda, para poder identificar si tenemos que mejorar nuestras categorías de la clasificación de viviendas desocupadas o si es una nueva clasificación”, detalla.
Pero además de la estadística, se trata del derecho de acceso a la vivienda, un pilar fundamental para construir comunidad y que va más allá del vecindario, que se trata también de la oferta y garantía de acceso a los servicios básicos de centros de salud, abastecimiento eléctrico y de agua, y transporte eficiente.
“En los últimos diez años, donde se ha construido más vivienda como Carrillo, Jacó, Herradura, zonas del Pacífico y en general áreas costeras, también son zonas que tienen un alto porcentaje de vivienda individual desocupada. ¿Y qué significa esto? Tienen también índices de déficit de vivienda o de asentamientos informales altos”, suma el investigador en vivienda y urbanismo, Franklin Solano.
También en este especial:
Asentamientos informales coinciden con zonas de mayor construcción residencial
Este texto forma parte del especial “Guanacaste: entre el turismo y el techo”, que incluye cuatro reportajes sobre el derecho de acceso a la vivienda en la provincia. Estos artículos abordan el tema desde tres perspectivas: las casas desocupadas, que se utilizan principalmente para alquileres a corto plazo y segundas residencias; el crecimiento de asentamientos informales, resultado del déficit habitacional que enfrenta la región y la disminución de los bonos de vivienda, causada por el aumento del costo del suelo debido a la especulación inmobiliaria, con un episodio también en el boletín Nosara.
Periodistas: César Arroyo Castro, José Pablo Román Barzuna y Noelia Esquivel Solano
Edición: Noelia Esquivel Solano
Gráficos: Carolina Corrales
Fotografía: César Arroyo Castro
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