Nosara

Nuevo plan para limitar construcción en Nosara tiene segunda luz verde, ¿qué puede esperar la comunidad a partir de ahora?

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El nuevo reglamento para limitar las construcciones aledañas al Refugio Nacional de Vida Ostional tiene una nueva luz verde: el Concejo Municipal de Nicoya aprobó su segunda publicación en el diario oficial La Gaceta. 

El plan pretende ser un “colchón” ambiental que proteja al refugio de la contaminación sonora y visual de los edificios (que puede desorientar a las tortugas y otra fauna) y para que los animales transiten con más libertad fuera del área protegida. 

Localidades como Guiones, Pelada y el pueblo de Nosara están dentro de la zona de afectación, en un área de 5 km que está dividida en dos: una de impacto directo (un km posterior al límite externo del refugio) y otra de impacto indirecto (los cuatro km restantes).  

En términos generales, el concejo aprobó limitar la huella de construcción a un 50% del área del terreno (y ya no un 40% como lo solicitaba antes). Esa huella se refiere a cualquier cosa que impermeabilice el suelo: una piscina, una acera, cualquier estructura con techo, etc. 

También restringirá la altura de los edificios a 9 metros en el área de impacto directo y a 12 en la de impacto indirecto (esto es entre dos y tres pisos). 

Además, todas las construcciones deberán contar con sistemas de tratamiento de aguas residuales y tomar otras medidas para que las luces no sean visibles desde la playa. 

El reglamento es únicamente temporal y tendrá, en buena teoría, una vigencia de dos a tres años, que es cuando debería entrar a regir un nuevo plan regulador para la costa de Nosara, con nuevas disposiciones. Es un compromiso legal que tiene pendiente la Municipalidad de Nicoya con la legislación de planificación urbana. 

Para que el reglamento entre a regir de forma definitiva deberá publicarse una tercera vez. En este momento se encuentra en consulta. Es decir, todos los vecinos podrán enviar sus preguntas a la municipalidad con respecto al nuevo plan. *

Para entender qué impacto económico y social podría tener el plan, una vez oficializado, La Voz de Guanacaste contrastó cifras de construcciones de distintas fuentes y analizó datos sobre inversión en la zona en los últimos años, así como el progreso social que ha significado para el distrito tener esos niveles de inyección de capital. 

Impacto económico

Nosara es un distrito rico en inversión extranjera cuyas costas están mayoritariamente ocupadas por turistas y expatriados amantes de la naturaleza y el surf, y en los pueblos más alejados a la playa viven los nosareños nativos. 

La construcción del plan estuvo llena de tensiones entre activistas, desarrolladores y habitantes de todo tipo. Algunas de las críticas sugieren que restringir la construcción en la zona irá en detrimento de la generación de empleo y el crecimiento económico en general. 

En efecto, la inyección de fondos provenientes de la construcción en Nosara es la más alta de todo Nicoya. En los últimos cuatro años, los desarrolladores invirtieron ¢30.000 millones ($53.000) en Nosara, mientras en el distrito central esa cifra fue de ¢15.000 millones ($26.500), según datos de la Municipalidad de Nicoya. 

El director del departamento de control constructivo de la Municipalidad de Nicoya, Josué Ruiz, dice que el impacto en la intención de construir será leve, pues la mayor parte de las construcciones podrán realizarse a pesar de las nuevas limitaciones. 

“El promedio de proyecto de construcciones que manejamos en la municipalidad está por debajo de lo que se quiere regular. Son muy poquitos los que se pasan (del 50%) en este momento”, explica Ruiz. Eso sí, la construcción sí ha aumentado. 

Nosara también aportó casi el 50% anual de los ingresos del municipio por concepto de permisos de construcciones: ¢312 millones en los últimos cuatro años. 

Sin embargo, la inversión no necesariamente ha traído un gran desarrollo. El Índice de Progreso Social (IPS) aplicado en Nosara por Incae y Viva Idea, reveló que este distrito costero es uno de los diez destinos turísticos (de 26 analizados en el país) con menor progreso social. El IPS mide la eficiencia con que una comunidad convierte la riqueza económica en desarrollo para todos.

El punto crítico del nuevo reglamento, sin embargo, es la protección al ambiente. Aunque en realidad, desarrollo económico y protección ambiental no deberían estar divorciados, dice la investigadora del Programa Estado de la Nación, Karen Chacón. 

Tenemos un mito de pensar que usted o conserva o genera desarrollo económico. Eso es porque no hemos traído las opciones de desarrollo a las costas”, argumenta.

Quiere decir que al lado de los planes reguladores deben existir iniciativas para promover el desarrollo social de las zonas costeras. 

Cómo le afecta a los vecinos

El tema ambiental ha sido siempre una preocupación en Nosara. Los nosareños sienten una afectación directa cuando los ríos se desbordan o se quedan sin agua en el verano.

El síndico del distrito, Marcos Ávila, asegura que está trabajando justamente en un plan para reubicar a las familias que viven cerca del río. Su mayor preocupación es que el reglamento se traiga abajo ese proyecto de vivienda, aunque cree que está por debajo de los límites permitidos. 

La duda de Ávila surge porque en las primeras versiones del plan restringían las divisiones de lotes a 1.000 m2 en el área de impacto directo y a 250 m2 en la de impacto indirecto. Sin embargo, la versión actual elimina esta restricción y solo indica que se pueden segregar los terrenos siempre y cuando se construya en solo un 50% de la propiedad. Si usted tiene un lote de 2.000 m2 sí podría dividirlo en cuatro de 250 m2, pero cada uno de ellos solo podrá tener 125 m2 construidos. 

La idea de restringir las construcciones es que el agua logre filtrar en los terrenos y proteger las fuentes hídricas. 

¿Era necesario un nuevo reglamento?

Esa es precisamente una de las críticas de los opositores. El 11 de julio, el director de asuntos públicos de la firma CLC Global, Daniel Schuster, alegó que no es necesario hacer un nuevo ordenamiento. 

Schuster representa a los opositores al reglamento. Según él, las regulaciones existentes y la carencia de agua en Nosara ya se encargan de regular el mercado de las bienes raíces. 

Por su parte, Chacón, del PEN, sostiene que las regulaciones habituales como la viabilidad o los estudios de impacto ambiental exigidos por la Secretaría Técnica Nacional Ambiental (Setena), así como los permisos de agua son insuficientes para controlar la construcción de una zona costera tan específica como Nosara.  

“Las capacidades de los terrenos y las condiciones varían de una zona a otra en tamaño, cantidad de personas, necesidad de proteger las fuentes de agua y fundamentalmente en Guanacaste, donde esas consecuencias ya se están viendo”, explica Chacón. 

Otra de las preguntas que surgieron durante el proceso de creación del plan era si realmente la construcción había aumentado tanto que se necesitaba hacer un plan de contención urgente, pues la municipalidad solo había ofrecido datos del 2017 y el 2018. 

Los datos de la muni analizados por La Voz de Guanacaste muestran que el repunte no es abrupto, pero sí sostenido en los últimos años: mientras en el 2015 se construyeron 21.000 metros cuadrados (m2) aproximadamente, esa cifra aumentó a 26.000 m2 para el 2018 (un crecimiento del 25%). La mayor parte corresponde a nuevas viviendas.

 

Las cifras del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos muestran también la intención de construir, que equivale a los metros cuadrados tramitados (o sea, que no han obtenido todavía todos los permisos). Ese dato también revela un aumento desde el 2010, cuando se tramitaron 10.285 m2, mientras que para el 2016 fueron 30.464 m2 con un aumento constante casi todos los años. 

Un plan con enemigos

Aunque, según Josué Ruiz, el 80% de los correos que recibió la Municipalidad en la primera consulta fueron de apoyo al plan*, no todo el mundo está de acuerdo con el reglamento que el concejo envió a La Gaceta. Algunos vecinos se quejan de que las regulaciones se debilitaron con respecto a la primera versión del documento y temen por la seguridad del bosque. 

“Me entristece que no hayan podido implementar el tamaño mínimo del lote porque creo que una de las peores cosas que nos pueden pasar es que dividamos los lotes en muy pequeñas partes y terminemos siendo un ghetto en la costa”, dice en un video de Nosaratimes.com el abogado Andrés González. 

Otros más bien están totalmente en contra de que se publique el plan: lo consideran innecesario y sugieren que incluso podría ser ilegal. 

Los dos opositores que han mostrado mayor preocupación en reuniones, correos electrónicos y cartas enviadas al concejo son el exdiputado Otto Guevara y el corredor de bienes raíces de la firma Remax, Jeff Grosshandler, quien también es codueño y CEO del hotel Gilded Iguana. Este último declinó darle una entrevista a este medio.  Sin embargo, este miércoles 4 de setiembre realizará una reunión en las instalaciones del hotel a la que asistirán funcionarios municipales, regidores y miembros de la sociedad civil, según confirmó la municipalidad de Nicoya. 

Guevara envió un informe al concejo pidiendo que le enviaran el reglamento a la Procuraduría General de la República (PGR) pues consideraba que el reglamento era ilegal. Tomando como insumo algunos de estos argumentos, la comisión del concejo que se encargó de realizar el plan  decidió cambiar algunos detalles y enviarlo a publicar a La Gaceta. 

El abogado del concejo, Gerardo Carvajal, explica que el reglamento parte de un “principio precautorio” en el que se protege la naturaleza aunque no se sepa si las actividades van a dañarla o no: “Si no se sabe a ciencia cierta o no hay estudios técnicos, si no hay certeza de que algo va a generar un daño, se opta por proteger”, dice. 

Descargue aquí el excel con los datos utilizados para este reportaje. *

*Nota de la editora: Esta nota fue modificada con información adicional el 6 de setiembre del 2019 a las 2 p. m. No se realizó ningún cambio a las líneas ya escritas. 

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