Durante años, Tulum representó un caso de éxito en la atracción de capital extranjero hacia destinos turísticos emergentes mediante un auge inmobiliario acelerado. Su crecimiento fue notable y posicionó al destino en los radares internacionales. Sin embargo, esa expansión rápida, sin la adecuada planificación urbana derivó en desequilibrios estructurales. Hoy enfrenta desafíos que impactan directamente su rentabilidad y su capacidad de seguir captando inversión.
Para Costa Rica y en especial para zonas de alto dinamismo como Nosara, Santa Teresa o Tamarindo esta experiencia ofrece una lección valiosa: un desarrollo inmobiliario verdaderamente competitivo requiere visión, orden y colaboración entre sectores.
El espejismo del crecimiento sin control
Durante los años de pandemia, Tulum vivió uno de los mayores booms inmobiliarios de México: más de 400 proyectos activos, ventas que superaban las mil unidades por trimestre, y precios que llegaron aproximadamente a los $4.400 por metro cuadrado. El problema fue que este crecimiento no respondió a un plan de desarrollo urbano coherente ni a necesidades habitacionales locales. El enfoque inicial favoreció exclusivamente la inversión turística, sin una visión integral que contemplara a residentes y trabajadores.
Las consecuencias de este crecimiento desordenado en Tulum son claras y múltiples. Actualmente, se estima que existen más de 10.000 unidades inmobiliarias en condición de reventa, una señal evidente de saturación y desinterés del mercado primario. A esto se suma una caída significativa en la ocupación de las propiedades destinadas a renta vacacional: en promedio, las unidades apenas superan el 50% de ocupación, lo cual compromete seriamente la rentabilidad de los inversionistas.
La infraestructura urbana, por su parte, no ha acompañado el ritmo del desarrollo. Las calles están saturadas, no existe un sistema de drenaje sanitario funcional en muchas zonas, y se han reportado filtraciones de aguas residuales generando un impacto ambiental y una pérdida de atractivo turístico. Paradójicamente, mientras el precio por metro cuadrado ha seguido aumentando alcanzando hasta USD 4.500 en algunos casos, el retorno real para el inversionista es cada vez más incierto, especialmente en un mercado donde la competencia y la desvalorización de las propiedades es creciente.
Oportunidades de mejora para consolidar destinos sostenibles
En zonas como Tamarindo, Santa Teresa, Jacó y otras localidades del Pacífico Central y Norte de Costa Rica, el dinamismo inmobiliario ha sido notable en los últimos años. Estas regiones se han posicionado como polos de atracción para la inversión extranjera, impulsadas por su belleza natural, su conectividad internacional creciente y la fuerte demanda turística. No obstante, el ritmo del desarrollo ha superado en muchos casos la capacidad de las instituciones locales para acompañarlo con planificación y servicios públicos adecuados.
En diversas comunidades, el avance urbanístico ha ocurrido sin planes reguladores actualizados ni estudios técnicos sobre capacidad vial o hídrica. Esto ha dado lugar a un crecimiento fragmentado, en donde los proyectos inmobiliarios, aunque legítimos y necesarios responden a la lógica de oportunidad de mercado, pero sin una visión territorial integral que permita prever y coordinar el uso del suelo, el desarrollo vial y el acceso a servicios esenciales.
Gran parte de la nueva oferta está enfocada en el mercado de renta vacacional, en particular a través de plataformas. Esto ha incentivado la construcción de unidades turísticas de corto plazo, como estudios, villas y condominios, que, si bien dinamizan la economía, no siempre contemplan soluciones habitacionales para trabajadores, familias locales o residentes permanentes, generando tensiones en el acceso a vivienda accesible y afectando la diversidad social de las comunidades.
Paralelamente, subsisten retos estructurales: la disponibilidad de agua potable es limitada en algunas zonas, los sistemas de tratamiento de aguas residuales son escasos o informales, y las vías públicas colapsan en temporada alta. Esta desconexión entre el dinamismo inmobiliario y la inversión en infraestructura pública pone presión sobre los ecosistemas, reduce la calidad de vida y genera incertidumbre para quienes invierten a largo plazo.
La oportunidad está en anticipar, ordenar y acompañar el crecimiento con herramientas de planificación que permitan dar certeza jurídica y funcional a los proyectos. La experiencia reciente de Tulum demuestra que incluso los destinos más cotizados pueden enfrentar ciclos de sobreoferta, deterioro ambiental y pérdida de competitividad si no se alinean los intereses del mercado con la capacidad territorial.
El desarrollo ordenado no es una barrera a la inversión: es su mejor respaldo.
El desarrollo inmobiliario no debe ser demonizado. Muy por el contrario: es un motor legítimo de dinamismo económico, atracción de inversión extranjera, generación de empleo y modernización territorial. En zonas costeras el auge constructivo ha traído consigo nuevos negocios, encadenamientos productivos, oportunidades laborales y una creciente visibilidad. Pero si ese crecimiento no se ordena con visión estratégica, puede terminar siendo insostenible, excluyente e incluso contraproducente para los mismos inversores que lo impulsaron.
Para que el desarrollo inmobiliario se consolide de forma sólida y rentable en el tiempo, es importante que exista una diversidad de soluciones habitacionales adaptadas a los distintos perfiles que conviven en estos destinos. Además de los proyectos orientados al turismo de alto nivel y la renta vacacional, que aportan dinamismo y visibilidad internacional, también es clave que haya espacio para quienes trabajan en servicios locales, profesionales que se relocalizan, emprendedores costeros y familias que forman parte del tejido social permanente. Planificar el crecimiento con esta visión de equilibrio no limita el mercado, sino que amplía su resiliencia y sostenibilidad a largo plazo.
Por eso, la planificación territorial a través de planes reguladores modernos, vinculantes y técnicamente fundamentados no es un obstáculo para el mercado, sino su mayor garantía. Permite prever la necesidad de agua potable, drenaje, manejo de residuos, conectividad vial, equipamiento público y, sobre todo, una mezcla adecuada de usos del suelo que permita que todos los sectores, turismo, comercio, servicios, vivienda, puedan desarrollarse de manera armónica y sostenible. Es fundamental, además, que estos planes se aprueben con visión técnica y de proyección, evitando su politización, ya que la experiencia demuestra que el uso político de los planes reguladores ha frenado por décadas su implementación.
El objetivo no debe ser frenar el crecimiento, sino ordenarlo para que sea rentable, sostenible y funcional en el tiempo. Cuando los desarrolladores cuentan con reglas claras, servicios públicos eficientes, infraestructura adecuada y un entorno urbanístico coherente, sus proyectos no solo venden mejor, sino que mantienen y aumentan su valor a largo plazo. En definitiva, planificar no es frenar: es generar confianza para invertir, proteger el valor de los activos y permitir que comunidades e inversionistas crezcan en armonía.
Javier Mesalles es abogado especializado en estructuración de negocios, planificación fiscal y desarrollo inmobiliario. Reside en Nosara, donde colabora con inversionistas en la ejecución de proyectos inmobiliarios. Graduado con honores por la Universidad de Costa Rica, posee dos maestrías de ESADE, Barcelona: una en Derecho Internacional de los Negocios y otra en Administración Internacional con énfasis en Finanzas.
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