Regional, Nosara

Turismo aumenta el valor de las propiedades y desplaza a ticos

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Un estudio realizado por el Centro por el Turismo Responsable (CREST, por sus siglas en inglés) revelóque un habitante promedio en Nosara o en Sámara paga entre 5 o 6 veces más por impuestos a la propiedad que aquellas otras personas que viven en otros lugares de Nicoya más densamente poblados, y entre 7 y 9.5 veces más que aquellas personas en los otros 4 distritos del cantón.

La mayoría de las personas en estas comunidades sabían que están pagando más impuestos que los otros distritos, y sospechaban que recibían a cambio muy poco en lo que se refiere a servicios y proyectos sociales. Sin embargo, el nivel de desigualdad sorprendió.

Alvin Rosenbaum, presidente de la Asociación Cívica de Nosara, el grupo que comisionara el estudio, indicó que “el desequilibrio en relación con la cantidad de impuestos pagados versus el número de proyectos recibidos, casi una relación de cinco a uno, fue peor de lo que esperábamos”.

De igual manera, Jannelle Wilkins, asesora del CREST y líder en la recolección de datos para el reporte, explicó que “la cantidad que se paga por terrero en cada distrito es bastante diferente, y hay muchos motivos para ello. La tierra para agricultura está tasada diferente que aquella considerada propiedad de lujo”. Sin embargo, ella indicó que está diferencia no es necesariamente algo malo.

Dicho de manera simple: impuestos más altos significan un mayor valor del terreno, usualmente gracias a la naturaleza comercial de la región, su proximidad con la playa y centros turísticos. La tarifa de impuestos en símisma es la misma a lo largo de todo el cantón: 0.25% del valor de la propiedad. Eso es equivalente a 2,500 colones por cada millón, por año. 

Sin embargo, un mayor valor del terreno sí tiene su parte negativa, especialmente para los locales. Martha Honey, co-directora del CREST, comentó que “en muchas comunidades, los lugareños venden sus propiedades a inversores turísticos pues piensan que están consiguiendo un buen trato. Pero pronto el dinero se esfuma, el valor de los terrenos sube, y los locales ya no pueden costearse comprarse un terreno en su misma comunidad”.

Esta tendencia ya había sido detectada en el 2008 por el Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos (CFIA) y el Colegio de Ingenieros Topógrafos en un estudio llamado “Declaración de Costa Rica: gestión de zonas costeras a favor de los pobres”, en donde se indica que:  “Los habitantes autóctonos son desplazados de sus espacios y lugares originarios y deben reubicarse en asentamientos informales con servicios básicos limitados, condiciones ambientales inaceptables y pocas o inexistentes oportunidades de trabajo”.

La desigualdad entre los ricos y los pobres en estos distritos es notable. El reporte CREST indica que “en los distritos de Nosara y Sámara, se estima que un 25% o más de las familias costarricenses viven en condiciones de pobreza, a pesar de la creencia común que los extranjeros han traído desarrollo y altos estándares de vivienda a estos lugares”.

 

Peritos evalúan la declaración sobre el valor de la propiedad

Así como existe desigualdad económica, también existe un desequilibrio en la declaración del valor de las propiedades, pues muchos de los terrenos son tasados por medio de la auto declaración.

Wilkins, la asesora del CREST, señaló que “no existen un cálculo estandarizado”, e indicó que la Municipalidad no cuenta con suficiente personal o tiempo para tasar los terrenos. “Creo que ellos irán en esa dirección, que lo van a establecer. Es complicado cuando no existe a nivel nacional una regulación sobre el valor de las propiedades”. 

Sin embargo, la Municipalidad de Nicoya está trabajando en la evaluación de la declaración de la propiedad basada en un mapa de valores creado a nivel nacional en el 2009 por el Ministerio de Hacienda. Este mapa se basó en estudios de mercado en la venta de bienes raíces, los cuales se basan en condiciones de oferta y demanda.

Según este mapa de valores, en el cantón de Nicoya, las propiedades con mayor valor se encuentran en el centro comercial de Nicoya, a 200,000 colones por metro cuadro en lotes de menos de 5,000 metros cuadrados.

El centro de Sámara está valorado en 150,000 colones y lotes en el Proyecto Americano de Nosara en 60,000 colones por metro cuadrado. En comparación, un lote en Los Arenales o el centro de Nosara se valora en 20,000 colores y 6,500 colones por metro cuadrado, respectivamente.

Las propiedades con el valor más bajo en el cantón se encuentran localizadas en el Cerro de Sonzapote en Quebrada Honda, un lugar más rural y basado en la agricultura de subsistencia. El alcalde Marco Jiménez explicó que: “La naturaleza del terreno tiene un valor distinto. No es lo mismo una propiedad en Nosara que en Quebrada Honda y San Antonio”.

Las propiedades en Nosara tienen un valor más alto debido al turismo y a la proximidad con las playas, mientras que Quebrada Honda y San Antonio son regiones más rurales y agropecuarias.

Dos peritos evaluadores del departamento municipal de bienes inmuebles han estado comparando, propiedad por propiedad, las declaraciones del valor del terreno con mapas satelitales y una tabla de valores estandarizada para así detectar aquellas propiedades subvaloradas o aquellas que no han sido debidamente declaradas en un tiempo de cinco años. Por ejemplo, los mapas de satélite podrían revelar que una propiedad tiene una casa en ella que no haya sido declarada o que es más grande que lo que haya sido declarada, o la propiedad puede estar ubicado en una zona donde los terrenos tienen un valor de mercado más alto.

Los peritos han llenado varios portafolios con su investigación con la esperanza de poder utilizar esta información para lograr una estandarización más justa del valor de la propiedad a futuro.

Joana Briceño Vardenas, una de los peritos, le mostró a La Voz ejemplos de la desigualdad en la declaración sobre el valor del terreno, como una propiedad de 1,700 metros cuadrados en la sección A del Proyecto Americano en Nosara que fue registrada con un valor de 1,000 colones, evidentemente para evadir impuestos. Ellos se encuentran en proceso de notificar al dueño de la propiedad para que se dirija a la Municipalidad y actualice su declaración, algo que debería hacerse, por ley, cada cinco años.

“Nosara tiene un comportamiento de oferta y demanda más dinámica que otros distritos”, indicó Briceño y mencionó que el mercado de bienes raíces de Sámara tienen un comportamiento similar.

Lo que la Municipalidad quiere es que cada persona pague sobre lo que tiene: el valor real de la propiedad y cualquier otra estructura permanente construida sobre el terreno. La Municipalidad está dispuesta a trabajar en conjunto con el dueño para determinar un valor proporcionalmente justo y realista que no represente un gasto inmenso, indicó Briceño.

Briceño trabaja actualmente en la evaluación de propiedades en Nosara y el centro de Nicoya, y luego en Sámara. “Tenemos 5 años para regularizar todo. Lo ideal es que la gente venga y se actualice”, dijo.

Ella dijo que hay aproximadamente 40,000 fincas en el cantón, y estima que más o menos 16,000 tienen declaraciones apropiadas. Briceño también hizo énfasis en que el impuesto sobre la propiedad es necesario para mejorar los servicios públicos. “Todo es una cadena”, indicó.

Sólo el 4% del dinero recaudado en los impuestos sobre la propiedad entra a las arcas de las instituciones nacionales (1% al Órgano de Normalización Técnica y 3% al Registro Nacional). Los fondos restantes se distribuyen dentro del cantón: 10% a las juntas de educación, 10% a los costos administrativos de la municipalidad y 76% a la inversión en infraestructura, becas estudiantiles, la policía municipal o programas sociales, según los respectivos planes de desarrollo y los presupuestos municipales.

 

Este artículo forma parte de una serie de reportajes basados en el informe investigativo del Centro por el Turismo Responsable (CREST por sus siglas en inglés), “Un retrato de la realidad económica en Nosara y Sámara: Proporcionando las herramientas para el Desarrollo Sostenible.

 

 

 

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