La incertidumbre en Nosara no se acaba. El pasado mes de noviembre La Voz de Guanacaste recibió del abogado Javier Chaverri, documentos que evidenciaron que tanto el departamento de Catastro Municipal como el departamento de Obras y Servicios, rechazaron permisos de visado y construcción respectivamente, para dos propiedades con advertencia administrativas (ver adjuntos).
Debido a que tanto el Registro Nacional como abogados expertos en el tema declararon previamente a este periódico que una advertencia administrativa “no paraliza el tráfico inmobiliario”, sino que está diseñada para “informar a terceros de que existe un trámite interno administrativo tendiente a determinar la existencia o no de anomalías registrales”. La Voz de Guanacaste entrevistó Humberto León Abadía, abogado y asesor legal de la Municipalidad de Nicoya, para conocer a fondo en qué se basa el municipio para tomar dicha decisión. (Audio con entrevista completa al final de la nota)
En la entrevista, León Abadía explicó que para la municipalidad, una advertencia administrativa actúa como una “medida cautelar”.
La medida cautelar es una resolución de un juez que limita una acción, con el fin de evitar un eventual daño a terceros.
Es así que la municipalidad no emite permisos en propiedades con advertencias administrativas porque, según lo respondido por León Abadía, el Registro Nacional encontró irregularidades registrales que podrían resolverse a futuro con un juez dictaminando que el dueño es una persona diferente a la que pidió ese permiso, y por lo tanto, si la municipalidad da permisos, estaría afectando a terceros.
Debemos mencionar que en el caso de una advertencia administrativa, la orden es del Registro Inmobiliario y no de un juez.
También, León Abadía aclaró que, para aquellos que tienen propiedades con advertencias administrativas, la municipalidad analizará caso por caso cuando se trate de aprobar o rechazar solicitudes de permisos.
¿Por qué la municipalidad tomó la decisión de no dar permisos de construcción?
Las advertencias administrativas son generadas por el registro inmobiliario y el registro nacional. Nosotros no tenemos la competencia, la facultad, para decir otra cosa a lo que el registro inmobiliario dice, eso sería un abuso de autoridad. Tenemos que acatar (las órdenes de advertencia administrativa) hasta que exista una sentencia que diga otra cosa y que ya dilucide la situación que ha determinado el registro inmobiliario para determinar esa advertencia administrativa, para generar esa orden y esa condición de advertencia administrativa.
¿La orden de no dar permisos viene del departamento de obras o viene directamente del alcalde?
Yo desde el alcalde desconozco, yo lo que sí sé es que el bloque de legalidad (leyes) es para cumplirse. Es una responsabilidad que los funcionarios tenemos… el que en efecto toda gestión que llegue (a la municipalidad) se cumpla a cabalidad con lo que dice el principio de legalidad. Para eso hay requisitos que cumplir, y en el caso de las advertencias administrativas, eso nace por inconsistencias que detecta el registro nacional de la propiedad.
En el mes de mayo el alcalde dijo que no iba a dar más permisos, en noviembre dijo que sí iba a dar permisos, pero ahora no se están dando permisos…..
Yo desconozco cuál es la posición de Don Marcos (Jiménez). Nosotros como asesores somos muy apegados al principio de legalidad, osea nosotros no vamos a decirle a la cabeza de la municipalidad “haga esto” si no hay ningún fundamento que así lo respalde. En el caso del departamento de Ingeniería y Control constructivo, ellos son técnicos en la materia y manejan el bloque de legalidad porque tienen que resolver, tienen que emitir actos de aprobación, y tiene que fundamentarlo cuando se reprueban (permisos).
Entonces ¿ustedes dicen que utilizan como base lo que dice el Registro Nacional?
¡Claro! Ese es nuestro sustento, y es la doctrina de la base jurídica que nos da pie para decir “vea…no se puede (construir)”. Hay una situación donde el Registro Inmobiliario ha denotado que técnicamente existe una anomalía que puede generar afectación de derechos de terceros, entonces imagínese que la muni apruebe en un terreno con advertencia administrativa y después resulta que afectó derechos de terceros. Es una gran responsabilidad… eso generaría consecuencias de toda índole, ¿verdad? Judicial y administrativo, penal, civil.
Nosotros pretendemos no sólo salvaguardar la responsabilidad nuestra como funcionarios (sino) no afectar los derechos de terceros. Hasta que el Registro Inmobiliario diga otra cosa, di nosotros tenemos que acatar lo que dice.
¿Las no aprobaciones de permisos son sólo para las 85 fincas que Propiedades de Custodias Guanacastecas reclama como suyas, o también para las otras 586 fincas que también tienen advertencia administrativa, pero no son reclamadas por otros?
Yo siempre he dicho que cada caso es un universo específico…. Aquí se analiza cada caso que ingresa, ponderar la cantidad de predios (propiedades) que estás diciendo, yo no me aventuraria a decirlo. Es irresponsable generalizar y dar un criterio genérico sobre eso.
¿Este criterio se está aplicando sólo en Nosara o en todo el cantón?
Donde el registro nos indique que existe esa condición. No si es que se ha malinterpretado el asunto, de que la administración (municipal) pretende sólo suprimir un tipo de licencia para tal distrito, no, no. Mientras exista esa situación jurídica, se aplicará donde geográficamente así se designe. No es un antojo de la administración.
Existe esta situación en todo el país; sin embargo, no todas las municipalidades toman las advertencias administrativas como medidas cautelares, ¿por qué ustedes sí?
Porque somos garantes del derecho de principio de legalidad. Si el resto de los gobiernos locales deciden aventurarse y exponerse a recibir situaciones de alguna consecuencia jurídica, ya eso es un criterio de ellos.
Si no existe una sentencia en firme de parte de un juez de que efectivamente hay irregularidades en los lotes en cuestión, ¿por qué la municipalidad no considera otorgar permisos, con opción para el solicitante de hacerlo bajo su propia cuenta y riesgo?
Porque si es una medida cautelar, lleva consigo una protección y a su vez, evitar la transgresión de un derecho, en este caso evitamos transgredir derechos de terceros porque hay una situación técnica topográfica que no se dilucida y hasta tanto no se esclarezca eso, no podemos arriesgarnos como administración a transgredir el derecho de terceros violentando el principio de legalidad.
¿No considera que eso afecta al mercado inmobiliario en Nosara?
Ya eso es otra situación. En mi caso yo soy abogado, en el caso del (departamento de) Control Constructivo son técnicos en esa materia, ya lo de la situación económica…. eso no es competencia nuestra. Hasta el momento tenemos que acatar lo que dice el Registro Inmobiliario y si parte del flujo del desarrollo económico se ve afectado, como decís, lamentablemente hasta que no se esclarezca esa situación, la municipalidad no puede transgredir lo que hay. Esa sería una pregunta para el registro inmobiliario.
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