El Coco ocean view, ¿quién paga el precio del desarrollo inmobiliario?
Se vende. Moderna y lujosa casa de 138 metros cuadrados, con área de terraza y piscina infinita. Tres dormitorios y tres baños. Materiales de alta calidad, puerta francesa, cocina estilo chef, amplios ventanales. Gated resort community (comunidad cerrada) con club de playa privado. Ocean view (vista al océano).
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Desde hace unos meses, la palabra “gentrificación” aparece con más frecuencia en medios de comunicación en todo el mundo. El término se refiere al proceso de transformación urbanística de una comunidad que genera el desplazamiento de personas pobres o de clase media y la llegada de otras con más recursos económicos.
No es algo que suceda de la noche a la mañana. Inicia con la aparición de nuevos agentes de bienes raíces y la construcción de edificios lujosos. Edificios que están fuera del alcance de los vecinos originales de la zona, quienes terminan concentrados en barrios más baratos.
La gentrificación empezó a estudiarse en zonas urbanas y céntricas, pero el fenómeno también puede verse en sitios con gran potencial turístico, como Playas del Coco.
Es «el dominio de la ciudad por consumidores con altos ingresos que termina por desplazar a la población original, la cual es testigo de la pérdida de su propio espacio de residencia”. Así lo describió el especialista en gentrificación Agustín Cócola Gant en el 2015 para la organización Alba Sud, que analiza los impactos del turismo. Aunque la organización nació en Barcelona, tiene investigadores para analizar la problemática en Latinoamérica.
El investigador José Arturo Silva, también de Alba Sud, explica que los conflictos sociales y ecológicos son algunas señales de la gentrificación y que los ejemplos están justo ahí, en algunas zonas costeras de Guanacaste.
Tras sumergirse en las historias de esos pueblos, La Voz de Guanacaste expone en este reportaje los impactos del desarrollo inmobiliario ligado al turismo en Playas del Coco, Panamá, Marbella y Brasilito. Disputas por el agua, muerte de corales y desigualdad social son parte de esos efectos. En algunas comunidades, la gentrificación es apenas incipiente, pero en otras empezó a gestarse desde hace décadas, cuando el Gobierno apostó por el Polo Turístico Golfo de Papagayo (PTGP) como un modelo de desarrollo en la zona.
Esta es la primera entrega de un proyecto especial de La Voz para entender las desigualdades en la costa guanacasteca.
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Es viernes al mediodía en Playas del Coco y hay trajín en las calles. También hay palmeras gigantes, rótulos, turistas, hoteles, condominios, arena, más rótulos…
Allá en un cerrito está la lujosa casa de cocina estilo chef y vecindario cerrado que ofrecía la publicidad. A la orilla de la carretera, los rótulos anuncian más propiedades. For sale (se vende), se lee por todos lados. La información en Internet nos confirmará luego la amplia gama de precios, pero todos en cientos de miles de dólares. “$995.000, a tan solo 200 metros del mar, en la zona más privilegiada de la ciudad”, dice una página.
Los anuncios de bienes raíces dejan de lado –por obvias razones– los problemas de acceso al agua en la provincia, los índices de desigualdad y los conflictos ambientales. Pero todos esos detalles son imposibles de ignorar aquí, en este pueblo repleto de contradicciones donde se mezclan lo pomposo y lo escaso, donde los callejones estrechos de lastre se topan como sin querer con carreteras asfaltadas y donde casitas de madera vieja, congeladas en el tiempo, se resisten a convertirse en condominios de paredes altísimas y techos de teja.
Playas del Coco, en el distrito Sardinal del cantón de Carrillo, es una de esas comunidades costeras de Guanacaste en las que el desarrollo urbanístico y turístico crece como la espuma, pero no cubre a todos por igual.
Carlos Eduardo Méndez asoma un ojillo por la puerta cuando ve acercarse a un par de periodistas a quienes no estaba esperando. Corre a ponerse una camisa medio arrugada y le sirve el almuerzo a su mamá. “Un momentito”, nos pide.
Acomoda un par de sillas plásticas en el comedor y se pellizca la camisa para soplar el sofoco de este mediodía costeño. Nos cuenta que es expescador, coqueño de toda la vida y aficionado a la fotografía paisajista. Y luego nos explica que en Playas del Coco hay unas líneas imaginarias dividen en segmentos a la comunidad. Para cualquier visitante sería imposible precisarlas, pero no para él.
“Si ingresamos al centro de El Coco encontramos una carretera, una arteria central, donde hay comercio, entidades bancarias. Usted ingresa a lo que se conoce como La Chorrera y es un sector totalmente diferentísimo. Ahí está prácticamente lo que es fuentes de trabajo, hoteles, restaurantes. Es otra cosa”.
Usted va a encontrar una clase dividida en Playas del Coco –agrega Carlos– los que son económicamente fuertes: gringos, canadienses, europeos; y los que somos del pueblo, en otra clase de El Coco, por ejemplo, en Las Palomas, El Precario, San Martín y Los Canales, donde radican los coqueños”.
La diferencia, según él, se nota hasta en dónde se hacen las compras. “Las clases de nosotros, que somos pobres, acudimos a Megasúper, y las clases últimas tienen Automercado”.
Él y su mamá, una adulta mayor de 80 años, viven en el barrio Chimbolo y desde su patio se puede oler el mar. La casa es pequeña, de madera, con pintura desteñida y un corredor estrecho. Su mamá la habita desde siempre, pero no es suya porque está en la Zona Marítimo Terrestre (ZMT), que le pertenece al Estado.
La ZMT es una franja que empieza en la última línea que deja el mar crecido y termina 200 metros tierra adentro. Allí, la familia tiene una concesión por la que pagan a la municipalidad de ₡120.000 o ₡150.000 anuales, calcula Carlos. Eso incluye el canon de uso y los impuestos por recolección de basura.
Puede parecer una cifra pequeña, pero no para Carlos, quien cada mes agarra los ₡300.000 del alquiler de otra casa que le heredó su papá y hace malabares para cubrir sus gastos y los de su mamá. Para cuidarla a ella, él dejó de pescar.
Algunos lugareños se han beneficiado de las fuentes de trabajo generadas por el crecimiento turístico y urbanístico, pero Carlos no cree que sea la mayoría, porque también llegan personas desde otras partes del país y hasta migrantes, principalmente nicaragüenses, en busca de empleo.
Otros coqueños todavía se dedican a la pesca artesanal, una actividad en la que, en temporada alta, se pueden obtener casi ₡300.000 a la semana (unos $550) pero en temporada baja, apenas unos ₡5.000 (unos $10), dice.
A Carlos, en realidad, no le preocupa la creciente llegada de turistas extranjeros que se instalan por largas temporadas o incluso se quedan a vivir en El Coco. Lo que sí le indigna es que el gobierno no le dé la misma atención a todos los habitantes, principalmente cuando se trata de acceso a salud o seguridad.
Por ejemplo, ahí –y apunta con el mentón hacia lo que él llama ‘el otro Playas del Coco’– tienen sus propios puestos de seguridad, su policía privada. Aquí es la guardia civil y es limitada totalmente”.
Y después, la voz casi en susurro: “Ahora hay un montón de narco. Me duele eso”.
Explosión inmobiliaria
Si aplicáramos la honestidad brutal a los anuncios de bienes raíces de la costa guanacasteca, tendríamos que incluir términos como gentrificación, desigualdad y overtourism.
Investigadores utilizan esas palabras para describir el sentimiento de Carlos y de pobladores en otras comunidades en el litoral guanacasteco, así como de ambientalistas, con quienes conversamos para este reportaje.
Una publicidad más fiel a la realidad contaría también que, en el más reciente Índice de Progreso Social (IPS) que realizó el Instituto Costarricense de Turismo (ICT) sobre los 32 Centros de Desarrollo Turístico de todo el país, El Coco se ubica en el tercer lugar… pero de los peores. Su IPS es apenas un poco más alto que el de su cantón, Carrillo, que también está en números rojos (67,23 y 66,54, respectivamente).
Este índice mide el desarrollo humano a partir de tres dimensiones: las necesidades básicas, fundamentos de bienestar y oportunidades. Los resultados sirven al Estado para generar programas que fomenten el progreso social y un crecimiento económico incluyente y sostenible, según el Ministerio de Turismo.
La publicidad expondría además, que Carrillo está por debajo de la media del país en el Índice de Desarrollo Humano ajustado por desigualdad. Y algo similar ocurre en el distrito de Sardinal, que aun siendo el menos desigual del cantón, presenta una importante disparidad por ingresos de las personas, de acuerdo con datos suministrados por el Estado de la Nación.
En otras palabras, lo mismo que ya nos explicó Carlos: que existen dos formas de vida completamente opuestas en Playas del Coco. Y que esa riqueza que vemos en el desarrollo inmobiliario no le llega al pueblo.
El cantón de Carrillo queda a 248 kilómetros de San José, tiene alrededor de 37.000 habitantes y su distrito más poblado es Sardinal. Además de Playas del Coco, en este distrito están algunas apetecidas playas de la provincia: Matapalo, Hermosa o Panamá.
Mientras que en el 2014 la intención de construir en Sardinal sumó 52.300 metros cuadrados tramitados, el año pasado se disparó como un cohete a 441.700, un aumento de casi 750% en menos de una década, según los datos del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos (CFIA). La mayoría de esos trámites correspondieron a urbanizaciones y condominios.
Como punto de comparación, en los otros tres distritos que también pertenecen a Carrillo, el año pasado la intención de construcción no superó ni los 20.000 metros cuadrados en cada uno.
Con esas estadísticas, Sardinal se posiciona como el segundo distrito costero de Guanacaste con más crecimiento inmobiliario en la última década, solo superado por Nacascolo (en el cantón de Liberia) donde se encuentra parte del Polo Turístico Papagayo. Aunque en términos de construcción total la diferencia sigue siendo abismal, pues en Nacascolo la intención de construcción el año pasado fue de 59.000 metros cuadrados.
Pisándole los talones a Sardinal, están Tamarindo y Cabo Velas, en el cantón de Santa Cruz, y Nosara, en Nicoya.
Casas de playa
Sin embargo, el crecimiento turístico y urbanístico en Guanacaste tiene consecuencias y la gentrificación es una de ellas, explica el sociólogo e investigador José Arturo Silva.
Por años, Silva se ha dedicado a documentar, analizar y denunciar las problemáticas asociadas al modelo turístico en Guanacaste. En su criterio, la gentrificación en la costa está ligada principalmente al turismo “de segundas residencias para nuevos habitantes” en zonas de playas. Son casas cuyos propietarios no las habitan todo el tiempo, sino que la tienen a su disposición para cuando quieran venir a pasar una temporada o para alquilar.
Según el sociólogo, antes de la llegada de esos nuevos residentes se activa “un mercado inmobiliario muy dinámico, muy agresivo”, que con lujosas construcciones y estrategias de marketing apunta a compradores con ingresos mucho más altos que los que pueden tener quienes históricamente habitan en estas comunidades.
Las comunidades de costa en este país, a partir de los años 80, tienen ciertas carencias económicas y laborales, que hasta cierto punto podrían servir como caldo de cultivo para que estos cambios de uso de suelo se lleven a cabo con mayor velocidad, con mayor violencia”, explica Silva.
En la práctica, ocurre más o menos así, según su descripción: en una primera etapa de inversión, un desarrollador compra propiedades a precio de un dólar por metro cuadrado. A la semana siguiente, ese mismo metro cuadrado se puede vender en $500, $600, $2.000 o hasta $5.000. Así, sin regulación, dice él.
Esto se da en los estados incipientes de la gentrificación, dice el investigador. Él lo ha observado específicamente en Marbella.
El investigador ha identificado un mayor grado de “maduración inmobiliaria” en lugares como El Coco, Tamarindo y Nosara.
“¿Dónde fueron los primeros conflictos vinculados con el desarrollo turístico en la provincia? En Playas del Coco y en Tamarindo. Te estoy hablando de la primera década del siglo XXI”, señala Silva en referencia a eventos que marcaron a estas comunidades, como protestas por la sobreexplotación de acuíferos.
En estas comunidades queda claro que la conflictividad ambiental es un indicador de la gentrificación. Más adelante otros pueblos como Marbella, en Santa Cruz, iniciaron ese ciclo de conflictividad.
“En comunidades como Marbella identificás ventas de lotes a un precio que es hasta risible (por el alto costo) para el tipo de mercado que hay en Guanacaste”, describe.
Pero la maduración no es sencillo mostrarla con números contundentes. La Cámara de Corredores de Bienes Raíces carece de registros estadísticos sobre la variación de precios de terrenos en la costa de Guanacaste, según respondieron vía telefónica.
Tampoco podemos confiar en los valores por metro cuadrado que establece el Ministerio de Hacienda para el cobro de impuestos municipales, pues algunos están muy por debajo del mercado.
Por ejemplo, la tasación (el valor) más alta que registra el mapa municipal para Playas del Coco es de 250.000 por m2 y es en la pura zona comercial. En otros puntos donde existe desarrollo inmobiliario de lujo se registran valores de unos ₡80.000 por m2. Un terreno de 100 m2 en una de esas «zonas prósperas» costaría ₡8 millones según esos parámetros. Algo difícil de creer cuando se contrastan las cifras con la realidad.
Así, las únicas referencias posibles para tener una idea de cómo se comporta el mercado de bienes raíces en las comunidades costeras son los anuncios que circulan en Internet.
Recientemente, El Financiero publicó resultados con base en una revisión de clasificados en el sitio encuentra24.com. En Nosara cobran en promedio ₡2 millones por metro cuadrado para conseguir una casa.
Si hacemos el mismo ejercicio para Playas del Coco, el promedio para la compra de una vivienda es de casi ₡700.000 por metro cuadrado, pero también es posible encontrar casas de hasta ₡2 millones el metro cuadrado. Además, hay propiedades que solo se publican en otros sitios web o tienen sus propias páginas, en inglés, especialmente dirigidas a público extranjero.
Tampoco hay disponible un histórico sobre la variación de los precios de alquileres en estas zonas ni datos suficientes en Encuentra24 para aplicar la misma fórmula.
Carlos, el pescador retirado, solo asiente cuando le preguntamos si se han encarecido los alquileres en la zona. “Claro. Bueno, yo alquilo (la casa que le dejó su papá) en ₡300.000. Yo le digo al señor: ‘Si usted no tiene, nos ponemos de acuerdo. Come usted y como yo’. Nos acomodamos”.
La información disponible en el Instituto Nacional de Estadística y Censos (INEC) no permite discernir la diferencia del costo de la vida entre distritos. Únicamente se puede observar esa variación entre zona rural y urbana. Estadísticamente, la canasta básica es más barata en zonas rurales, pero en el mosaico de desigualdades y contradicciones en que se han convertido algunas comunidades costeras, todo puede depender de cuál supermercado se elija, dice Carlos.
Desarrollo que no cubre parejo
A la persuasiva publicidad de hoteles lujosos y segundas residencias en el país, Costa Rica le ha sumado legislación para atraer a inversionistas y turistas extranjeros.
Hace unas semanas, por ejemplo, el Gobierno firmó un reglamento para simplificar los trámites burocráticos a inversionistas, residentes y residentes pensionados. La idea es que sea más sencillo continuar con sus inversiones y hacer sus negocios, según comunicó la Dirección de Migración.
En el reglamento se establecen las condiciones que regularizan a esa categoría de extranjeros que tengan inversiones de más de $150.000. Se establecen además ventanillas preferenciales para estas solicitudes en la Dirección General de Migración, un trato completamente preferencial si consideramos que, recientemente, personas solicitantes de refugio en Costa Rica tuvieron que dormir en la calle haciendo fila para esperar para poder hacer su trámite.
Además de esas condiciones VIP para inversionistas, existe la Ley de Nómadas Digitales, aprobada en el 2021 por impulso del Gobierno de Carlos Alvarado. Esa legislación creó una visa especial de no residente con un plazo de hasta dos años, para quienes sean trabajadores remotos, entre otros beneficios.
El sociólogo José Arturo Silva explica que existen dos líneas de análisis sobre quiénes causan la gentrificación: una apunta a los turistas y otra a “los productores del espacio”. Dentro de esos últimos se incluyen a desarrolladores inmobiliarios y funcionarios.
“Yo me adhiero a la segunda idea”, dice Silva, quien señala dos principales actores institucionales públicos que deberían regular el mercado inmobiliario: las municipalidades y el Instituto de Acueductos y Alcantarillados (AyA).
Los municipios tienen que ver con los permisos de obras de construcción y, en buena teoría, no podés construir si no tenés disponibilidad hídrica. Entonces ahí hay un doble juego de qué va primero, si el agua o el permiso”, señala Silva.
Santiago Vega, director ejecutivo de la Cámara de Comercio de Carrillo, analiza la transformación de Guanacaste desde la ausencia de un plan de desarrollo gubernamental.
“El Gobierno de la República no tenía un plan claro (ni una) visión de desarrollo y había mucha tierra, (pero) la gente que tenía grandes capitales financieros y equipos muy consolidados de investigación decidió crear una agenda paralela de desarrollo”, describe.
Para Vega, no todos estos desarrollos inmobiliarios desplazaron directamente a familias que vivían allí antes. Sin embargo, dice, sí ocurrió un «efecto rebote» que hizo más evidente la desigualdad. Alrededor de esos desarrollos, comenzaron a crearse barrios más populares de la gente que históricamente vivía en la zona.
El director de la Cámara de Comercio de Carrillo también señala que nunca se dio formación o acompañamiento por parte del Estado a personas que tenían grandes extensiones de tierra ni se contempló una visión de desarrollo específica para la provincia.
«En los setentas llegaron personas a Tamarindo y a zonas aledañas y comenzaron a ver el potencial turístico. Se comenzó a crear como un modelo de desarrollo paralelo que no contemplaba la visión del Estado central (…) Son dos modelos de desarrollo, que no están coexistiendo, no hay comunicación entre ellos”, explica Vega.
Apuntó además a una falta de fiscalización por parte de las autoridades. “A mí en Guanacaste me han negado que pueda pagar con colones, me han dicho que solo se puede pagar en dólares o tarjeta», se queja.
«Ese abandono sistemático del gobierno y de las instituciones públicas crea una visión paralela de desarrollo en la que un comerciante se autoadjudica la potestad de negar a los clientes el pago en colones, que es la moneda oficial del país. Ni hablar de precios totalmente abusivos para la población costarricense”, ejemplifica Vega.
El alcalde de Carrillo, Carlos Cantillo Álvarez, quien ha ocupado por dos décadas el cargo, reconoció que el crecimiento urbanístico del cantón, y específicamente de lugares como El Coco, ha sido “sin planificación a nivel interinstitucional”.
Cantillo indicó que actualmente la municipalidad está elaborando el plan regulador de la zona urbana, pues sólo existe de la ZMT. Agregó que el proceso puede tardar varios años porque diversas instituciones deben ponerse de acuerdo.
Pero, ¿paraliza usted cuatro, cinco o seis años el desarrollo y trabaja en la planificación? Y la gente esperando empleo. Entonces tenés que ir a un equilibrio. Sé que es complicado y a nivel de país es complicado”, justificó.
Cantillo admitió que en algunos casos se otorgan permisos de construcción para casas o apartamentos pero estos terminan siendo “pequeños hoteles camuflados”. Sostuvo que cuando la municipalidad ha detectado publicidad sobre hospedaje en esas casas, el área de patentes ha actuado para regular.
También insistió en que el país ha apostado por el turismo como una fuente de empleos y que, por eso, no se puede detener el desarrollo.
A la vez, el alcalde criticó la falta de visión de los pobladores. “Queremos fácilmente tener los recursos. ¿Y cómo es? Vendiendo nuestras propiedades», dice. Según él, hay familias que venden propiedades cerca de la playa, viven de los intereses pero no reinvierten en emprendimientos sino que dejan que sean otros los que generen el desarrollo. «No hay una visión ni preparación para tener retos y poder aprovechar esa tierra que es muy valiosa».
El alcalde además señaló al AyA por los problemas de acceso al agua: “Tenemos un AyA dormido que espera que la empresa privada le haga todo. No es que no haya agua. Lo que no hay es infraestructura, y para tenerla, solo los privados pueden aportarla, porque el AyA no se preocupa”, aseguró Cantillo.
Desde el ICT, tanto el ministro de Turismo, William Rodríguez, como el director de Planeamiento y Desarrollo Turístico, Rodolfo Lizano, descartaron que exista algún programa para impulsar el desarrollo inmobiliario ligado a la actividad turística. “Nosotros no promovemos la construcción de viviendas o de apartamentos que después vengan a ser utilizados por turistas. Categóricamente no”, manifestó Rodríguez.
El ministro añadió que el ICT no tiene control alguno sobre ese tipo de desarrollo. “Es una cuestión que depende enteramente de las municipalidades, en cuanto a dar los permisos de construcción”, expresó.
Ambos funcionarios indicaron que las inversiones promovidas desde esa cartera son negocios como hoteles, tiendas, restaurantes u otras directamente relacionadas con el turismo pero que a la vez generan otros empleos asociados.
El ministro señaló que, sin embargo, en Guanacaste existe una gran necesidad de preparar a “una masa de gente que se necesita para atender turismo de forma apropiada”, pues en su opinión, los esfuerzos de capacitación realizados no han logrado satisfacer la demanda de fuerza laboral. En esto también achacó una parte de la responsabilidad a la población.
“En todo esto siempre hay mucha tela que cortar y en Guanacaste, específicamente, han habido algunas manifestaciones de que el turismo no ha representado el beneficio que en algún momento se esperó, pero es que yo creo que ese beneficio no es una cosa que depende sólo de un lado, depende de dos lados. Eso es como que le pongan enfrente a usted algo le guste mucho comer, usted lo aprovecha o no lo aprovecha”, dijo.
Rodríguez también aseguró que desde el Gobierno no se pretende una “masificación del turismo que venga a dañar nuestros atractivos más importantes”.
Por su parte, Lizano resaltó que el ICT, por medio del Índice de Progreso Social (IPS), monitorea si el turismo genera bienestar en la población y toma decisiones de política pública. Destacó que en varios centros se cuenta con mejor IPS que los cantones a los cuales pertenecen.
Hacemos una especie de planificación estratégica para ver cuáles son los cuellos de botella y los problemas, y poner en marcha un plan de acción para cada uno de los 32 centros turísticos. Vamos avanzando, ya llevamos 16 y tenemos programados otros seis para este año. A El Coco le tocará”, indicó el director de Planeamiento y Desarrollo Turístico.
Mientras, el director ejecutivo de la Cámara de Comercio de Carrillo señala que la falta de priorización del gobierno central hacia la zona se nota cuando, por ejemplo, se solicita apoyo para formación de personas, pero los cursos que se ofrecen del Instituto Nacional de Aprendizaje (INA) son en horario laboral. “Entonces, las personas no pueden dejar de trabajar, porque tienen que trabajar, pero tampoco pueden educarse”.
Desde esa cámara se impulsa una visión de “comercio solidario y responsable”, indicó Vega. La mayoría de la junta directiva de esa cámara son personas extranjeras. Según Vega, esas personas provienen de ciudades con alta densidad poblacional donde surgieron problemas como crimen organizado y narcotráfico, por lo que les preocupa que ocurra lo mismo en Guanacaste.
La cámara está impulsando alianzas público privadas y preparando proyectos relacionados con la creación de una escuela de formación, con la presencia de una Policía de Tránsito, colocación de cámaras de seguridad, entre otros.
Créditos
Fotografía: César Arroyo Castro
Edición: María Fernanda Cruz y Noelia Esquivel Solano
Diseño: Roberto Cruz
Coordinador de audiencias: Rubén F. Román
Traductora: Arianna Hernández
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